Alquiler asequible: el nuevo régimen permite a los propietarios estar exentos del impuesto sobre la renta personal o del impuesto sobre la renta de sociedades

Desde el 1 de septiembre de 2026, el mercado de alquiler en Portugal ha incluido un nuevo incentivo para los propietarios que pongan a disposición propiedades para vivienda a valores inferiores a los precios de mercado practicados para el alquiler.

Esta medida forma parte del Régimen Simplificado de Alquiler Asequible (RSAA), que establece que los ingresos obtenidos a través de contratos de alquiler asequibles están sujetos a la exención del IRS o IRC, siempre que cumplan los requisitos establecidos.

Este régimen tiene como objetivo hacer que el alquiler asequible sea atractivo para propietarios e inversores inmobiliarios.

¿Cómo funciona el Régimen Simplificado de Alquiler Asequible?

La RSSA busca fomentar la disponibilidad de más propiedades en el mercado de alquiler a precios asequibles, ofreciendo, a cambio, beneficios fiscales a los propietarios.

Para beneficiarse del régimen, el alquiler debe respetar los límites establecidos, considerando como referencia el 80% de los valores medianos de alquiler por metro cuadrado publicados por el INE para el municipio donde se encuentra la propiedad.

No existe un único importe de alquiler aplicable a todo el país. La ubicación de la propiedad determina el cálculo del límite aplicable, pero también puede haber otros criterios asociados a las características de la propiedad.

Exención del IRS o IRC sobre los alquileres

Cuando se cumplen las condiciones previstas en el régimen, los ingresos de la propiedad del contrato de arrendamiento pueden estar exentos del IRS o del IRC.

Para los propietarios, esta ventaja fiscal puede compensar parcialmente la práctica de un alquiler inferior al valor habitual de mercado.

Para los inversores, significa que el análisis de la rentabilidad de una propiedad destinada al alquiler debe ahora considerar no solo el valor mensual del alquiler, sino también los posibles ahorros fiscales que supone el nuevo régimen.

¿Cuál es la duración mínima de los contratos?

La duración del contrato es otro requisito a tener en cuenta.

En el caso de las propiedades destinadas a la residencia permanente, el contrato debe tener una duración mínima de tres años.

El régimen también contempla ciertas situaciones de residencia temporal, como algunos contratos para estudiantes o trabajadores desplazados, con periodos mínimos que pueden comenzar en tres meses, siempre que se cumplan las condiciones aplicables.

¿Cómo unirse a la RSAA?

Para unirse al Régimen Simplificado de Alquiler Asequible, debes acceder al Instituto de Vivienda y Rehabilitación Urbana (IHRU).

El propietario debe presentar el contrato de alquiler a través de la plataforma para verificar el cumplimiento de las condiciones necesarias y beneficiarse de la exención fiscal.

Por tanto, antes de firmar un contrato, debes confirmar el límite de alquiler aplicable a la propiedad y los demás requisitos vigentes, para evitar contratiempos o inconformidades.

¿Una nueva oportunidad para invertir en bienes raíces?

Este régimen añade una nueva dimensión para analizar en una inversión en el mercado de alquiler. Y, por tanto, cada inversión debe analizarse individualmente.

Es interesante señalar que, para ciertas propiedades, un ingreso más moderado asociado a la exención fiscal puede ser una estrategia relevante, teniendo en cuenta otras variables como: el precio de adquisición, la ubicación, la financiación, los gastos y la rentabilidad estimada.

En Mulberry Real Estate, seguimos la evolución del mercado inmobiliario y su marco para ayudar a propietarios e inversores a tomar decisiones estratégicas.